Reforma Tributária e Aluguel em São José dos Campos: O que muda na prática para você?

A Reforma Tributária, aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, já é uma realidade em 2026. Para quem possui imóveis em São José dos Campos e em todo país, entender o que muda na locação é fundamental para proteger o patrimônio e garantir a rentabilidade.

A boa notícia? O cenário é muito mais equilibrado do que os boatos sugerem. A Nova Freitas Imóveis, com sua tradição e expertise no Vale do Paraíba e Litoral Norte, preparou este guia para desmistificar o
impacto nos aluguéis.

O que é a Reforma e o novo IVA Dual? 
A reforma simplifica o sistema substituindo cinco tributos antigos por dois novos impostos sobre o consumo:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): De competência estadual e municipal.


• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): De competência federal.

Quem realmente será afetado na locação?
Muitos proprietários de imóveis da região podem ficar tranquilos: a maioria não será afetada pelos novos impostos.

O IBS e a CBS só se aplicam a proprietários pessoa física que atendam a dois critérios simultâneos:

Possuam mais de 3 imóveis alugados;
Tenham receita bruta anual com locação superior a R$ 240 mil.

Se você não se enquadra nessas duas condições, continua pagando apenas o Imposto de Renda (Carnê-Leão), exatamente como funciona hoje.

A conta real: Por que o aluguel não vai subir 28%?
Houve muito alarde sobre uma alíquota de 28%, mas a legislação prevê mecanismos de redução que protegem o mercado imobiliário:

• Redução de 70% na base de cálculo: O imposto incide sobre apenas uma parte do valor.


• Redutor Social: Um desconto fixo de R$ 600,00 mensais para cada imóvel residencial alugado.

Cronograma de Transição: O que esperar?
As mudanças em São José dos Campos e em todo o Brasil serão graduais para que o mercado se adapte:

• 2026: Período de teste com alíquotas simbólicas e início da obrigatoriedade da Nota Fiscal Eletrônica para locações.


• 2027: Extinção do PIS/Cofins e início da CBS.


• 2028 a 2032: Redução gradual do ISS e ICMS, com aumento proporcional do IBS.


• 2033: Implementação completa do novo sistema. 

Gestão Profissional em São José dos Campos
Com a exigência de notas fiscais eletrônicas e o controle rigoroso de receitas, a gestão de aluguéis tornou-se uma tarefa técnica. Para o proprietário, a burocracia pode ser um obstáculo; para a Nova Freitas, é o nosso dia a dia há décadas.

Estamos prontos para realizar toda a conformidade fiscal dos seus imóveis, garantindo que você aproveite todos os redutores previstos em lei e mantenha sua rentabilidade máxima.

Tem imóveis para alugar em São José dos Campos, Pindamonhangaba ou Caraguatatuba, e quer segurança total nesta transição?

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